大規模修繕の談合！東海地方でも公正取引委員会が立ち入り検査

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当センターが15年以上警鐘を鳴らし続けてきた問題が、ついに行政の検査対象となりました
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2026年7月28日、公正取引委員会が、東海地方の分譲マンション大規模修繕工事を巡る入札談合の疑いで、施工会社及び設計コンサルタント計28社に対して立ち入り検査を行ったことが、各報道機関により一斉に報じられました。

昨年、関東地方におけるマンション大規模修繕工事を巡る談合問題が社会問題となり、今年6月には、38社が校正取引委員会の摘発（課徴金を課す）対象となったという報道が流れましたが、今回、東海地方でも公正取引委員会が検査に着手したことは、この問題が特定の地域だけではなく、全国的な課題である可能性を示す重要な出来事と言えます。

当センターは、この立ち入り検査の動向を注視すると共に、マンション管理業界の透明性向上に向けた大きな第一歩として歓迎いたします。

１．15年以上警鐘を鳴らし続けてきた問題

当センターは15年以上にわたり、東海地区の分譲マンションを対象として、大規模修繕工事における談合、受注調整、不適切な契約、利益相反などの問題について、講演会、勉強会、ブログ、個別相談などを通じて継続的に注意喚起を行ってまいりました。

そして昨年、関東地方での談合問題が報じられて以降は、

「談合は関東だけの問題ではない。」

「東海地区でも同様の構図が存在していると思われる事例がある。」

と繰り返し情報発信を行い、警鐘を鳴らしてまいりました。

今年7月に開催された「マンション管理フェア・マンション管理学校」では、

「知らないと危ない　公取委立入で見えてきた
大規模修繕"談合"の実態と管理組合の自衛策」

をテーマに講演を行いました。

その中でも、関東地方で明らかになった談合問題は決して関東だけにとどまるものではなく、「東海地区でも同様の構図が存在する可能性がある」ことを強く訴え、当センターが実際に相談を受けた事例を基に、管理組合が知っておくべき談合の手口と自衛策について具体的に解説しました。

そして、その講演から間もなく、公正取引委員会が東海地方でも立ち入り検査に踏み切りました。

当センターが長年問題提起してきた内容について、行政が本格的な検査に着手したことは、マンション管理・建築業界の健全化に向けた大きな一歩であると受け止めています。

２．問題は「設計監理方式」そのものではありません

今回報道されている内容では、設計コンサルタントが施工会社との受注調整や情報提供に関与した疑いがあるとされています。

しかし、ここで誤解していただきたくないのは、「設計監理方式」そのものが問題なのではないということです。

本来の設計監理方式は、設計と施工を分離し、第三者の立場から工事品質や工事価格を確認するという、極めて合理的で優れた発注方式です。

問題は、その仕組みを悪用し、本来は管理組合の代理人であるべき設計コンサルタントが、公正な競争を阻害する立場になっていることにあります。更に、この問題の根が深いのは、談合に関わった会社として、管理会社や管理会社のグループ建設会社の名前も挙がっていることです。

「大規模修繕工事における談合の構図」

当センターでは、この「談合の構図」を約10年前から講演資料として使用し、多くの管理組合に対して、その仕組みや見抜き方、管理組合が取るべき自衛策について説明してまいりました。

今回の立ち入り検査は、当センターが15年以上にわたり問題提起してきた「談合・受注調整・利益相反」といった一連の問題について、行政が本格的に調査へ乗り出した出来事であると受け止めています。

３．重要なのは企業名ではなく「仕組み」です

今回報道された企業名は一部にとどまっています。

今後、公正取引委員会の検査が進む中で、事実関係は徐々に明らかになっていくものと思われます。

しかし、管理組合の皆様に本当に考えていただきたいのは、「どの会社が対象となったのか」ということだけではありません。

それ以上に重要なのは、

「なぜ、そのようなことが可能になったのか」

という発注の仕組みを理解することです。

競争が適正に機能しない仕組みであれば、会社が変わっても、担当者が変わっても、同じような問題が繰り返される可能性があります。

管理組合が安心して大規模修繕工事を発注するためには、「どの会社に依頼するか」だけでなく、「どのような仕組みで工事を発注するか」という視点が欠かせません。

４．当センターがMACM方式を構築した理由

当センターは、この問題を指摘するだけではなく、「どうすれば談合や受注調整が起こりにくい発注方式を実現できるのか」を15年以上にわたり研究・実践してまいりました。

その結果として構築したのが、「MACM方式　大規模修繕工事コンサルティング」です。

MACM方式は、従来の設計監理方式の長所を生かしながら、公正な競争を促進し、管理組合が主体となって透明性の高い工事発注を実現することを目的としたコンサルティング手法です。

当センターでは、管理組合の利益を最優先に考え、談合や受注誘導、利益相反などが入り込む余地をできる限り排除する仕組みづくりに取り組んでまいりました。

その結果、今回、公正取引委員会の検査対象となった施工会社の中には、当社のコンサルティングにおける入札に参加した会社もありますが、これまで当センターのコンサルティング案件では、談合を疑うような事案は確認されていません。

もちろん、どのような方式であっても、不正を完全にゼロにできると断言することはできません。

しかし、不正が起こりにくい仕組みを構築し、公正な競争を促すことは十分可能であり、それこそが管理組合の大切な修繕積立金を守る最も重要な考え方であると当センターは考えています。

５．今回の立ち入り検査で終わりではありません

今回、公正取引委員会が東海地方でも立ち入り検査を行ったことは、マンション大規模修繕工事業界にとって大きな転換点になることは間違いありません。

しかし、今回報道されている内容だけが、この業界に存在するすべての問題ではありません。

大規模修繕工事では、施工会社の選定に至るまでの過程において、様々な形で公正な競争が阻害される可能性があります。

例えば、

• 特定の施工会社に有利な仕様書や参加条件が設定される。
• 見積依頼先が恣意的に選定される。
• 入札前に価格や技術提案に関する情報が特定の会社へ伝わる。
• 表面的には競争入札であっても、実質的な競争が行われていない。
• 管理組合が十分な情報を知らされないまま意思決定を行ってしまう。

これらは、いずれも管理組合にとって大きな不利益につながる可能性があります。

今回、公正取引委員会が検査している内容については、今後の検査結果や行政手続を見守る必要があります。

一方で、仮に今回の事案が解決したとしても、形を変えた不適切な取引や利益相反が起こる可能性までなくなるわけではありません。

だからこそ、管理組合には、

「どの会社を選ぶか」

という視点だけではなく、

「どのような仕組みで会社を選ぶのか」

という視点を持っていただくことが重要であると考えています。

６．管理組合が今、確認すべきこと

今回の報道を受け、これから大規模修繕工事を予定している管理組合には、次のような点を改めて確認していただきたいと思います。

• 入札は本当に公平な条件で実施されているか。
• 設計コンサルタントは管理組合の利益を第1に考えて行動しているか。
• 施工会社の選定理由は客観的に説明できるか。
• 理事会及び修繕委員会には十分な情報が提供されているか。
• 区分所有者が納得できる透明性が確保されているか。

管理組合にとって、大規模修繕工事は数千万円から数億円という大きな資金を支出する重要な事業です。

その原資は、区分所有者の皆様が長年にわたり積み立ててきた大切な修繕積立金です。

だからこそ、工事品質だけではなく、発注の公平性・透明性についても十分に確認する必要があります。

７．当センターの使命

当センターは15年以上にわたり、マンション管理組合の立場に立って、大規模修繕工事における談合、受注調整、不適切な契約、利益相反などの問題について情報発信を続けるとともに、その解決策について研究と実践を重ねてまいりました。

その積み重ねの中で構築してきたのが、従来の設計監理方式の長所を生かしながら、公正な競争を促進し、透明性の高い工事発注を実現する「MACM方式　大規模修繕工事コンサルティング」です。

その結果として、

「より良い工事を、より適正な価格で」

実現することが、当センターの目指す姿です。

８．今回の立ち入り検査を「業界が変わる契機」に

今回の立ち入り検査は、一部企業だけの問題として終わらせるべきものではありません。

この出来事を契機として、マンション大規模修繕工事市場全体の透明性が高まり、公正な競争がより一層促進されることを期待しています。

また、施工会社、設計コンサルタント、管理会社、管理組合のすべての関係者が、それぞれの立場から信頼回復に努めることが、マンション管理業界全体の発展につながるものと考えています。

おわりに

今回の立ち入り検査で最も影響を受けるのは、長年にわたり修繕積立金を積み立て、大規模修繕工事の実施を心待ちにしてきた区分所有者の皆様です。

だからこそ、この問題を単なる業界ニュースとして受け止めるのではなく、

「自分たちのマンションでは、本当に公正な競争が行われているのか。」

「管理組合の利益を最優先に考えた発注が行われているのか。」

という視点で、自らのマンションを見つめ直す契機としていただきたいと思います。

当センターは、15年以上にわたり警鐘を鳴らし続けてきた者として、今回の立ち入り検査をゴールではなく、管理組合が安心して大規模修繕工事を発注できる市場へ向かう新たなスタートラインであると考えています。

今後も、マンション管理組合の頼れる守護役として、公正で透明性の高い大規模修繕工事の実現を目指し、コンサルティング、講演活動、情報発信を通じて、管理組合の皆様を支援してまいります。